Nemovitost můžete prodat, i když je zatížená hypotékou: Poradíme, jak na to

Hypotéka je dlouhodobý a často i 30letý závazek. Není tak nic překvapujícího na tom, že během této doby se ve vašem životě ledacos změní. Možná se chcete přestěhovat, nemůžete nadále splácet nebo jste našli jiný vysněný dům. Důvodů je hodně, proč se lidé zbavují nemovitosti s hypotékou ještě před jejím splacením. Největší problém při prodeji je hlavně ten, že ji obvykle nemůžete prodat bez svolení poskytovatele hypotéky (banky), jelikož ta má na ní zástavní právo. Toto právo zruší až ve chvíli, kdy bude celý úvěr splacený. Je tedy jasné, že vaše první cesta povede do banky. Od té totiž potřebujete souhlas s prodejem a vyčíslení celkové výše zůstatku úvěru.

Možnosti prodeje nemovitosti s hypotékou

Existuje několik způsobů, jak lze dům či byt s hypotékou prodat. Záleží na podmínkách konkrétní banky, výši nesplacené hypotéky a domluvě s kupujícím.

1. Převzetí hypotéky kupujícím

Jednou z variant je dohoda s kupujícím, že vaši stávající hypotéku převezme a bude dál pokračovat ve splácení. Myslete na to, že tento postup musí schválit i banka, která kupujícího standardním způsobem prověří, zda bude schopný vůbec splácet. Od kupní ceny, kterou požadujete, se většinou odečte výše zbývajícího dluhu podle vyčíslení banky a zbylou část nový majitel splácí. V praxi se toto neděje tak často, jak by se mohlo zdát, protože musí souhlasit všichni zainteresovaní.

2. Předčasné splacení hypotéky

Vyžádáte si od banky vyčíslení zbývajícího dluhu s výši nesplacené částky úvěru a souvisejícími poplatky. Dozvíte se ke sjednanému datu přesnou sumu, kterou musíte zaplatit, aby zaniklo zástavní právo k nemovitosti a došlo k vymazání z katastru. Je velmi důležité, abyste měli vyčíslení aktuální k předem danému datu, do kterého stihnete částku zaplatit. Některé banky si za tento dokument účtují administrativní poplatek. Abyste mohli svůj dům či byt prodat, potřebujete také souhlas banky s prodejem. Mimo zástavního práva vám mohou prodej komplikovat další zápisy v katastru nemovitosti a jde o zákazy zcizení a zatížení. Tuto informaci najdete v části C výpisu z katastru.

3. Refinancování hypotéky kupujícím

Kupující si může vzít vlastní hypotéku, jejímž prostřednictvím zafinancuje koupi svého nového domova a zároveň vyplatí váš dosavadní úvěr. Tento postup je poměrně běžný, ale je nutné spolupracovat s oběma bankami (pokud si nezřizuje úvěr u stejné banky jako jej máte vy), aby bylo vše v pořádku po administrativní stránce. 

4. Prodej nemovitosti za hotovost

Má kupující rovnou hotovost na zaplacení celé nemovitosti? To je nejjednodušší způsob. Částka na splacení hypotéky putuje přímo na váš úvěrový účet a zbytek na váš účet nebo do advokátní úschovny. Po zaplacení hypotéky banka potvrdí, že zaniklo zástavní právo a kupující může nemovitost převzít.

Tip: Při prodeji mimo období fixace si banka může účtovat poplatek (a dost pravděpodobně i bude) za předčasné splacení hypotéky. Informujte se o jeho výši včas, ať nejste nemile překvapeni. Dbejte na správné načasování transakce, protože celý proces může trvat několik týdnů až měsíců.

Jak postupovat při prodeji nemovitosti s hypotékou?

Aby prodej proběhl hladce, je důležité dodržet správný postup. Nejdříve kontaktujte svou banku, která vám sdělí, jaké možnosti pro splácení hypotéky máte, jaké budou případné sankce za předčasné splacení a další podmínky. Nechte si vyčíslit aktuální zůstatek úvěru, pozor na to, že mívá omezenou platnost. Následně byste měli vědět, jakým způsobem bude prodej probíhat (převzetí hypotéky, refinancování apod.). O všem informujte kupujícího, aby věděl, že na nemovitosti je zástavní právo, což si ostatně i sám zjistí v katastru a domluvte se na možnostech prodeje. Pokud si v této oblasti nejste moc jisti, spolupracujte raději s odborníkem (realitním makléřem, právníkem), který vám pomůže s administrativou a zajistí bezproblémový průběh transakce. Vypracujte kupní smlouvu a smlouvu o úschově. Finanční prostředky jsou obvykle ukládány do advokátní, notářské nebo bankovní úschovny do doby, než banka potvrdí splacení úvěru a uvolnění zástavního práva. Po splacení hypotéky podá vaše banka návrh na vymazání zástavního práva, případně ho můžete podat i vy, když si necháte vystavit kvitanci (potvrzení o splácení), se kterou se podává žádost na katastr nemovitostí o výmaz zástavy. Jakmile je vše vyřízení, může dojít k oficiálnímu převodu na nového majitele.