Nemovitosti v cizině lákají stále víc Čechů. Jak řešit hypotéku za hranicemi

Zájem Čechů o nemovitosti v zahraničí v posledních letech výrazně roste. Někteří hledají druhý domov pro dovolenou, jiní investici do pronájmu nebo místo, kde chtějí trávit část roku. Oblíbené jsou především středomořské destinace, například Španělsko, Itálie nebo Chorvatsko. S rostoucím zájmem se ale objevuje i otázka, jak takovou nemovitost financovat. „Zájemce má v zásadě dvě možnosti. První je požádat o hypotéku v české bance a zahraniční nemovitost financovat podobně jako tuzemskou. Druhou variantou je sjednat hypotéku přímo v zemi, kde se nemovitost nachází. Obě cesty mají své výhody i komplikace,“ říká Pavel Janeček z Royal Bridge Partners.

Hypotéka z české banky nebo ze zahraničí

„České banky obvykle financují zahraniční nemovitosti pouze omezeně. V praxi často požadují, aby klient ručil jinou nemovitostí v tuzemsku. Banka tak má zástavu v právním prostředí, které dobře zná, a minimalizuje administrativní i právní rizika. Pokud tedy český kupující vlastní byt nebo dům v Česku, může jej použít jako zajištění a z hypotéky následně zaplatit nemovitost v zahraničí. Výhodou je komunikace v češtině, známé prostředí banky i podobná pravidla jako u klasické hypotéky.“ Druhou možností je sjednat úvěr přímo v zemi, kde se nemovitost nachází. Zástavou se stává kupovaná nemovitost a úvěr se řídí pravidly dané země.

Hotovost je nutná vždy. Otázka je kolik?

Zásadní rozdíl oproti českým hypotékám představuje výše vlastních prostředků. Zatímco v Česku banky běžně financují až 80 procent hodnoty nemovitosti, v zahraničí se často pohybují kolem 60 až 70 procent. Kupující proto musí počítat s vyšší vlastní investicí.

Kromě samotné kupní ceny navíc vznikají další náklady a ty mohou celkovou cenu zvýšit asi o deset až patnáct procent. Patří mezi ně:

• daň z převodu nemovitosti,
• notářské poplatky,
• právní služby,
• zápis do registru nemovitostí.

Administrativa je důležitější, než se zdá

Koupě nemovitosti v zahraničí přináší také více administrativy. Každá země má vlastní pravidla pro převod nemovitostí, zápis do katastru nebo daňové povinnosti. „Dalším faktorem jsou kurzová rizika. Pokud si český klient vezme hypotéku například v eurech, splátky budou záviset na vývoji kurzu koruny vůči euru. Při dlouhodobém úvěru může i relativně malý pohyb kurzu znamenat citelnou změnu měsíční splátky. Banky proto často zkoumají, zda má klient příjem ve stejné měně, v jaké je hypotéka vedena,“ říká Pavel Janeček a dodává: „Zásadní je také důkladné prověření samotné nemovitosti. V některých zemích se mohou objevit komplikace s vlastnickými právy, stavebním povolením nebo napojením na infrastrukturu. Zkušený právník na místě je proto často důležitější než samotná hypotéka.“

Španělsko jako častá volba českých kupujících

Jednou z nejpopulárnějších destinací českých kupujících zůstává Španělsko. Nabízí stabilní právní prostředí, širokou nabídku nemovitostí a příjemné klima. Španělské banky poskytují hypotéky i zahraničním kupujícím, obvykle však pouze do výše přibližně 70 procent hodnoty nemovitosti. „Kupující musí mít k dispozici výraznější vlastní kapitál, který pokryje nejen část kupní ceny, ale také další náklady spojené s nákupem. Ty zahrnují například daň z převodu nemovitosti, poplatky za notáře, právní služby nebo zápis do registru a mohou celkovou cenu zvýšit přibližně o deset až patnáct procent. Důležitým faktorem je také bonita klienta. Banky obvykle požadují dostatečně vysoký a stabilní příjem.V praxi se často doporučuje, aby měl žadatel měsíční příjem alespoň kolem 100 tisíc korun. Banka přitom zkoumá nejen výši příjmů, ale také jejich stabilitu, délku zaměstnání nebo podnikání a celkovou zadluženost klienta,“ vysvětluje Pavel Janeček.

Ve Španělsku je podmínkou pro koupi nemovitosti identifikační číslo pro cizince, takzvané NIE. Bez něj nic koupit nemohou a nemají ani možnost otevřít si místní bankovní účet. Až když tohle všechno splníte, můžete začít řešit hypotéku a samotnou koupi. Koupě nemovitosti za hranicemi dnes není výjimečná. Pro mnoho lidí představuje kombinaci investice, druhého domova i životního stylu. Úspěšná koupě ale stojí především na dobré přípravě. Zájemce by měl počítat s vyšším vlastním kapitálem, důkladnou právní kontrolou i delším procesem vyřízení financování.