Bezpečná platba při koupi nemovitosti: Proč se vyhnout přímému poslání peněz

Koupě nemovitosti je složitější proces než běžný nákup zboží. Od podpisu kupní smlouvy až po zapsání nového vlastníka do katastru nemovitostí uběhne několik týdnů, během nichž má prodávající zájem získat jistotu, že dostane zaplaceno a kupující naopak trvá na tom, že zaplatí až po převodu vlastnického práva. Tyto protichůdné zájmy řeší institut úschovy peněz, který chrání obě strany, ovšem jen tehdy, když jsou správně nastavené podmínky.

Proč nikdy neplatit přímo prodávajícímu?

Přímá platba prodávajícímu je pro kupujícího riskantní, protože neexistuje jistota, že dojde k bezproblémovému převodu nemovitosti. Například, než dojde k podpisu kupní smlouvy a zápisu do katastru nemovitostí, může se objevit třetí osoba s nárokem na nemovitost, nebo dojde k zajištění policií apod. Úschova u nezávislé třetí strany tato rizika stahují na minimum. A jak vlastně funguje? Kupující složí kupní cenu do úschovy (k advokátovi, notáři nebo do banky) a prostředky jsou prodávajícímu vyplaceny až po splnění předem stanovených podmínek, které jsou uvedeny ve smlouvě. Ta musí být nedílnou součástí. Nejbezpečnější je, když k uvolnění peněz dojde až po zápisu kupujícího jako nového vlastníka do katastru. Úschovu může provést advokát, který je často nejvýhodnější variantou a rovnou vám dokáže připravit smlouvy, dále notář, kdy je úschovna evidovaná v Notářské centrální evidenci či banka jako vysoce bezpečné řešení, ale často dražší a administrativně náročnější. Nabízí se i realitní kancelář, ovšem ta není nezávislým subjektem a příliš se nedoporučuje.

Kupující by měl ve smlouvě uvést, že složením peněz do úschovy je jeho povinnost zaplatit kupní cenu splněna. V případě problémů tak nehrozí, že by musel platit dvakrát.

Co si ověřit předem?

Při volbě advokáta si na webu České advokátní komory ověřte, že má aktivní členství a není vyřazen z komory. Zeptejte se také na výši pojištění odpovědnosti. Od roku 2026 bude k dispozici garanční fond pro případ pochybení advokáta s limitem náhrady u úschovy nemovitosti 5 milionů Kč. Samotné náklady na úschovu se pohybují mezi 3 000 až 20 000 Kč podle výše kupní ceny a poskytovatele služby. Advokátní úschova bývá často levnější než notářská, ale vždy záleží na konkrétní nabídce a rozsahu poskytovaných služeb. Nezapomeňte, že pokud řešíte převod peněz přes úschovnu, musíte mít také stanovené podmínky pro výplatu peněz. Bezpečné nastavení znamená, že k vyplacení peněz prodávajícímu dojde až po provedení zápisu v katastru, nikoliv jen po podání návrhu na vklad. Mezi podáním návrhu a zápisem totiž běží ochranná lhůta. Smlouva o úschově musí jasně upravovat i postup vrácení peněz kupujícímu, pokud k převodu vlastnického práva nedojde. Bez tohoto ujednání se vrácení prostředků může zbytečně protahovat. Koupě a prodej nemovitosti není záležitostí pár stovek a je důležité mít své peníze v bezpečí.