Plánujete svatbu a zároveň hledáte společné bydlení? Pak možná přemýšlíte, jestli si vzít hypotéku ještě před obřadem, nebo raději počkat. Na první pohled jde jen o načasování, ve skutečnosti ale může mít vaše rozhodnutí zásadní vliv na vlastnictví nemovitosti, podmínky úvěru i případné majetkové vypořádání. A přestože na začátku vztahu nikdo nechce myslet na rozchod, některé věci je lepší vyřešit včas.
Svatba, nové bydlení a společné plány do budoucna. Pro mnoho párů patří tyto životní události k sobě. Jenže zatímco výběru vysněného bytu nebo domu věnujeme spoustu času, otázku, kdy a na koho sjednat hypotéku, často odsouváme stranou. Přitom může být stejně důležitá jako výběr samotné nemovitosti. Nejde totiž jen o úrokovou sazbu nebo výši měsíční splátky. Rozhodující je také to, kdo bude uvedený v úvěrové smlouvě, komu bude nemovitost patřit a jak se společné závazky změní po svatbě. Rozdíly mezi hypotékou před manželstvím a po něm mohou být poměrně výrazné.
Pokud si partneři pořizují bydlení ještě před svatbou, mohou se poměrně svobodně rozhodnout, kdo o hypotéku požádá. Úvěr si může vzít pouze jeden z nich, případně mohou žádat společně. První varianta se vyplácí například tehdy, když má jeden z partnerů dostatečně vysoký příjem, zatímco druhý splácí další půjčky nebo má méně příznivou úvěrovou historii. Banka pak při posuzování žádosti vychází především z finanční situace samotného žadatele. Má to ale i druhou stránku. Pokud příjem jednoho člověka nestačí, může být získání požadované hypotéky obtížnější. Společná žádost naopak umožňuje započítat příjmy obou partnerů, a tím zvýšit šanci na vyšší úvěr. Banka ovšem současně zohlední také jejich závazky.
„Společná hypotéka pomůže tehdy, když pár potřebuje vyšší úvěr a oba mají stabilní příjmy i zdravou finanční historii,“ vysvětluje hypoteční specialistka Jana Vaisová ze společnosti FinGO. Důležité je také rozlišovat mezi hypotékou a vlastnictvím nemovitosti. To, že dva lidé společně splácejí úvěr, ještě samo o sobě neurčuje jejich vlastnické podíly. Ty je potřeba správně nastavit v kupní smlouvě a zapsat do katastru nemovitostí.
Co se stane s hypotékou, když se vezmete?
Možná vás napadá, zda svatba automaticky změní podmínky hypotéky sjednané před manželstvím. Dobrou zprávou je, že nikoliv. Pokud si jeden z partnerů pořídil nemovitost a sjednal úvěr ještě před svatbou, uzavřením manželství se druhý člověk automaticky nestává spoludlužníkem ani spoluvlastníkem. Nemovitost pořízená před svatbou zpravidla zůstává výlučným majetkem původního vlastníka. Situaci ale mohou ovlivnit další okolnosti, například společné investice do rekonstrukce nebo splácení úvěru z prostředků patřících do společného jmění manželů.
Pokud tedy jeden z manželů vlastní byt už z doby před svatbou, ale hypotéka se následně splácí ze společných peněz, může se tato skutečnost promítnout do případného majetkového vypořádání. Neznamená to automaticky nárok na polovinu nemovitosti, společně vynaložené prostředky však mohou hrát důležitou roli. Proto se vyplatí mít jasno nejen v tom, komu byt patří, ale také odkud peníze na jeho splácení pocházejí.
Po svatbě vstupuje do hry společné jmění manželů
Po uzavření manželství se situace mění především kvůli společnému jmění manželů, zkráceně SJM. Do něj zpravidla spadá majetek nabytý za trvání manželství i některé vzniklé dluhy, pokud zákon nebo sjednaný majetkový režim nestanoví jinak. Při žádosti o hypotéku proto banky obvykle počítají s účastí obou manželů. Společné příjmy mohou být výhodou, zejména pokud pár potřebuje financovat dražší nemovitost. Problém však může nastat ve chvíli, kdy jeden z manželů podniká, má jiné vysoké závazky nebo jeho příjmy nejsou dostatečně stabilní.
Existuje ale možnost upravit si společné jmění prostřednictvím notářské smlouvy. Manželé si mohou sjednat například jeho zúžení nebo režim oddělených jmění. V některých případech tak lze nastavit financování pouze na jednoho z nich. Konkrétní podmínky však vždy závisí také na pravidlech banky. „Řada lidí ani netuší, že po svatbě už není možné jednoduše požádat o hypotéku jen na jednoho z manželů. Pokud chtějí tuto možnost zachovat, je potřeba společné jmění vhodně upravit,“ upozorňuje Jana Vaisová. Podobné rozhodnutí by ale nemělo vznikat pouze kvůli získání úvěru. Úprava majetkového režimu ovlivňuje také další rodinné finance, proto je vhodné její důsledky předem probrat s notářem.
Rozchod nebo rozvod hypotéku automaticky nezruší
Při pořizování společného domova si málokdo připouští, že vztah nemusí vydržet. Hypotéka bývá závazkem na dvacet nebo třicet let a za tak dlouhou dobu se může změnit ledacos. Pokud se manželé rozvedou, jejich společná hypotéka tím automaticky nezaniká. Pro banku zůstávají oba spoludlužníky, dokud neschválí změnu úvěrové smlouvy. A to platí i v případě, že se mezi sebou dohodnou, kdo bude v nemovitosti dál bydlet a splácet ji. Jednou z možností je, že si jeden z bývalých partnerů byt nebo dům ponechá, druhého vyplatí a převezme hypotéku. Musí ale prokázat dostatečný příjem a získat souhlas banky. Další variantou je nemovitost prodat a z výtěžku splatit zbývající úvěr.
Komplikovanější bývá situace, kdy se bývalí partneři rozhodnou pokračovat ve společném splácení. Pokud jeden přestane platit, banka může požadovat celou splátku po druhém. Ani soukromá dohoda o rozdělení plateb tuto odpovědnost vůči bance sama o sobě nemění. Podobné problémy přitom mohou řešit i nesezdané páry, které si vzaly společnou hypotéku. Rozchod totiž nemění jejich povinnosti vyplývající z úvěrové smlouvy.
Ať už plánujete svatbu za několik měsíců, nebo se do manželství zatím nechystáte, vyplatí se o společném bydlení přemýšlet také z právního a finančního hlediska. Především si otevřeně řekněte, kdo bude vlastníkem nemovitosti a kdo ponese odpovědnost za splácení. Pokud do koupě vkládáte rozdílné částky, promyslete si, zda tomu mají odpovídat také vlastnické podíly. U nesezdaných párů může být užitečná písemná dohoda o společných investicích a případném vypořádání.
Stejně důležité je nepůjčovat si na hranici finančních možností. Hypotéku budete splácet i v době, kdy jeden z vás může zůstat na rodičovské dovolené, přijít o zaměstnání nebo se potýkat se zdravotními problémy. Vedle dostatečné rezervy proto stojí za zvážení také vhodné pojištění závažných životních rizik. Vyplatí se tedy hypotéka před svatbou, nebo až po ní? Jednoznačná odpověď neexistuje. Nesezdaným párům může dřívější sjednání úvěru nabídnout větší flexibilitu, manželé zase mohou těžit ze společných příjmů a jasně upraveného majetkového režimu. Nejlepší řešení závisí na konkrétní situaci. Jedno však platí téměř vždy: čím dříve si nastavíte pravidla společného financování, tím méně nepříjemných překvapení vás může čekat v budoucnu.
Zdroj: autorský text, fingo.cz
Marianne Talk s terapeuty Michalem a Michaelou Bartošovými: Co chtějí muži od žen a ženy od mužů?
