Chorvatské pobřeží se během několika let proměnilo z dostupné dovolenkové destinace v jeden z výrazných realitních trhů Středomoří. Nejžádanější už nejsou jen apartmány pár minut od pláže, ale především domy v první linii u moře, vily s bazénem, soukromím a výhledem, který nic nezakryje. A právě za takové nemovitosti dnes kupující běžně platí miliony eur.
Češi mají k Chorvatsku dlouhodobě blízko, v posledních letech se ale mění způsob, jakým o něm přemýšlejí. Vedle týdenní dovolené čím dál častěji hledají vlastní zázemí pro delší pobyty nebo místo, kam uložit část majetku. Podle realitní kanceláře Luxent roste zájem hlavně o kvalitní nemovitosti v atraktivních přímořských lokalitách. Růst není jen pocit realitních makléřů. Podle chorvatského statistického úřadu se ceny rezidenčních nemovitostí na jadranském pobřeží ve čtvrtém čtvrtletí roku 2025 meziročně zvýšily o 14,5 procenta. „Chorvatsko dnes už není levnou alternativou k tradičně prémiovým středomořským destinacím. V nejžádanějších lokalitách se ceny přiblížily lukrativním oblastem Itálie, Řecka a Španělska,“ říká Veronika Pecková z Luxent – Exclusive Properties.
U luxusních vil rozhoduje hlavně to, co nelze dokoupit
V prémiovém segmentu už dávno nerozhoduje jen počet ložnic nebo velikost domu. Mnohem důležitější je poloha, soukromí a vztah k moři. Dobře navržená vila o menší ploše může mít vyšší cenu než podstatně větší dům o několik ulic dál, pokud stojí přímo u vody a nabízí nerušený výhled. Podle údajů realitní kanceláře začínají prémiové apartmány přibližně na 250 až 400 tisících eur. U větších apartmánů, penthousů a nemovitostí v první linii se cena často dostává nad půl milionu eur. Samostatné vily se zpravidla pohybují od jednoho milionu výš, zatímco u kvalitních domů s bazénem a výhledem na moře se nejčastěji mluví o částkách kolem 1,2 až 2,5 milionu eur.
„Výjimečné nemovitosti v bezprostřední blízkosti moře, s vlastním přístupem k vodě, kotvištěm nebo rozsáhlejším pozemkem, se mohou prodávat za tři až pět milionů eur i více,“ doplňuje Veronika Pecková. Tady se ukazuje, že luxus na chorvatském pobřeží nemusí znamenat zlaté baterie a mramor v každé místnosti. Největší cenu má často něco mnohem prostšího – první řada u moře, zeleň před domem, soukromá terasa nebo možnost sejít během několika minut přímo k vodě.
Istrie, Dalmácie nebo Zadar? Každá oblast nabízí něco jiného
Z hlediska bydlení je zajímavé, jak rozdílný charakter mají jednotlivé části pobřeží. Istrie přitahuje hlavně klienty, kteří hledají větší pozemek, soukromí a dům využitelný i mimo léto. Velkou roli hraje dobrá dostupnost autem z Česka, gastronomie i krajina, v níž se vedle pobřežních měst objevují kamenné vily ukryté mezi vinicemi a olivovníky. Dalmácie naopak sází na dramatické pobřeží, ostrovy, mariny a historická města. Prémiové nemovitosti se soustřeďují například kolem Splitu, Trogiru, Primoštenu nebo Rogoznice a také na Brači či Hvaru.
Stále větší pozornost získává také oblast Zadaru. Vedle samotného města jde například o Petrčane, Zaton, Sukošan nebo Biograd na Moru. Právě zde se objevuje řada novějších vil s velkým prosklením, bazény a otevřenými obytnými prostory propojenými se zahradou a mořem. Architektura těchto domů se zároveň mění. Místo klasických prázdninových apartmánů vznikají plnohodnotná bydlení určená i pro delší pobyt: se zastíněnými terasami, venkovními kuchyněmi, kvalitním chlazením, dostatkem úložných prostor nebo několika samostatnými obytnými jednotkami pro rodinu a návštěvy.
Druhý domov místo investičního apartmánu
U českých zájemců podle realitní kanceláře stále častěji převažuje vlastní využití nad čistě investičním nákupem. Nemovitost má sloužit jako druhý domov, kam lze odjet nejen v červenci, ale třeba na několik týdnů na jaře nebo na podzim. Tomu pomohlo také přijetí eura a vstup Chorvatska do Schengenu. Čeští občané jako občané EU navíc mohou v Chorvatsku nabývat nemovitosti za stejných podmínek jako tamní občané. Pronájem bývá spíš možností, jak část roku nemovitost využít ekonomicky. U prémiových vil se hrubý roční výnos pohybuje přibližně mezi třemi a šesti procenty pořizovací ceny, po odečtení provozních nákladů pak nejčastěji kolem 1,5 až 3,5 procenta.
U domů na pobřeží se vyplatí nevnímat jen fotografii terasy při západu slunce. Před koupí je potřeba prověřit vlastnické vztahy, stav zápisů v pozemkových knihách a katastru, legálnost stavby, případná věcná břemena nebo to, zda skutečné provedení odpovídá stavebním a užívacím povolením. Chorvatské úřady také doporučují před prodejem pracovat s výpisem z pozemkové knihy a dokumentací potvrzující legálnost stavby. U pobřežních nemovitostí je důležité zjistit i to, co se může stát v okolí. Nerušený výhled, kvůli kterému dům stojí miliony eur, může mít jinou hodnotu, pokud před ním za několik let vyroste další objekt. „Právní prověrka musí rovněž potvrdit, že stavební a užívací povolení odpovídají skutečné podobě stavby. Pozemkové knihy evidují vlastnická práva, hypotéky, břemena a případné spory, zatímco katastr obsahuje technické informace o parcelách a stavbách. Oba zdroje je proto potřeba porovnat,“ upozorňuje realitní makléřka.
