Rodiče mají dvě nebo tři děti, rodinný dům ale chtějí převést pouze na jedno z nich, často na to, které v domě žije, stará se o něj nebo pomáhá rodičům. Musí obdarované dítě ostatní sourozence vyplatit? Český zákon takovou povinnost automaticky nestanoví. Rodiče mohou za života darovat nemovitost jedinému potomkovi, aniž by ostatní děti musely s převodem souhlasit. Dar se ale může později promítnout do dědického řízení a rodiče by zároveň měli dobře myslet na vlastní ochranu.
Slovo „přepis“ se používá běžně, právně jde nejčastěji o darování nemovitosti a následný zápis nového vlastníka do katastru. A právě okamžik, kdy se rodič rozhodne dům skutečně darovat, je zásadní. Nejde totiž jen o to, komu jednou připadne dědictví. Po provedení vkladu už rodič není vlastníkem domu.
Jedním z nejrozšířenějších mýtů je představa, že rodič se třemi dětmi musí každému z nich dát třetinu domu nebo obdarovanému dítěti uložit, aby své sourozence vyplatilo. Takové obecné pravidlo neexistuje. Vlastník může za svého života rozhodnout, komu svůj majetek daruje. Dům tak může získat pouze dcera, přestože má dva bratry, nebo naopak. Souhlas sourozenců obdarovaného není k platnosti darování potřeba a samotný fakt, že nic nedostali, z darovací smlouvy nedělá neplatnou smlouvu. Jiná situace nastává, pokud je nemovitost ve společném jmění manželů. U významného nakládání se společným majetkem nemůže jeden z manželů jednoduše postupovat bez druhého. Před převodem je proto nutné nejprve ověřit, kdo je skutečným vlastníkem nemovitosti a v jakém majetkovém režimu je vedena.
Obdarovaný sourozenec ostatní automaticky vyplácet nemusí
Představme si, že rodiče vlastní dům v hodnotě osm milionů korun a mají dvě děti. Dům za života darují dceři. Syn se může cítit znevýhodněný, ze samotného darování mu ale nevzniká automatický nárok požadovat po sestře čtyři miliony korun. Rodina se samozřejmě může na finančním vyrovnání dohodnout. Například dcera získá dům a bratrovi postupně zaplatí určitou částku. Takové řešení ale vychází z dohody, nikoliv z obecné zákonné povinnosti obdarovaného dítěte. Tady bývá největší rozdíl mezi tím, co rodina považuje za spravedlivé, a tím, co skutečně vyžaduje právo. Pokud rodiče chtějí děti ekonomicky vyrovnat, je lepší způsob vypořádání řešit už při převodu a nenechávat jej pouze na ústním příslibu typu „jednou se mezi sebou domluvíte“.
Tím, že rodič dům daruje ještě za života, nemovitost zpravidla přestává být součástí jeho budoucí pozůstalosti. To ale neznamená, že se k předchozímu daru při dědickém řízení za určitých okolností vůbec nepřihlíží. Děti patří mezi takzvané nepominutelné dědice. Zletilému potomkovi náleží povinný díl odpovídající nejméně čtvrtině jeho zákonného dědického podílu, nezletilému tři čtvrtiny. Při jeho výpočtu může hrát roli také majetek, který dítě od rodiče dostalo už dříve. Na povinný díl se obecně započítávají bezúplatná plnění, která nepominutelný dědic obdržel v posledních třech letech před smrtí rodiče, s výjimkou obvyklých darů. Zvláštní pravidla existují například pro majetek poskytnutý potomkovi na založení samostatné domácnosti, začátek podnikání nebo úhradu jeho dluhů. Ještě trochu jiná pravidla platí pro započtení na samotný dědický podíl. To se běžně provádí tehdy, pokud to zůstavitel nařídil způsobem požadovaným pro pořízení závěti. Soud však může započtení provést i bez takového příkazu, jestliže by jinak byl nepominutelný dědic neodůvodněně znevýhodněn.
Započtení neznamená, že musí dítě dům vrátit
Právě slovo „započtení“ může být matoucí. Neznamená, že se darovaný dům automaticky vrátí do dědictví nebo že obdarované dítě musí vytáhnout peníze a rozdíl doplatit sourozencům. Zákon výslovně říká, že započtení na povinný nebo dědický podíl samo o sobě nezakládá povinnost něco vydat. V praxi může ovlivnit hlavně rozdělení toho majetku, který po zemřelém skutečně zůstal. Pokud tedy jedno dítě dostalo za života rodiče výraznou majetkovou hodnotu a po smrti zůstaly například peníze na účtu a další majetek, může se stát, že z něj obdarované dítě získá méně nebo vůbec nic. Neznamená to ale automaticky, že musí kvůli vyrovnání prodat dříve darovaný dům.
Sourozenec nemůže darování zrušit jen proto, že se mu nelíbí
Další častou obavou je, že po smrti rodiče přijde nespokojený sourozenec a darovací smlouvu jednoduše „napadne“. Samotný pocit nespravedlnosti ale nestačí. Jestliže byla smlouva platně uzavřena a vlastnické právo řádně zapsáno do katastru, musel by ten, kdo její platnost zpochybňuje, argumentovat konkrétním právním důvodem. Může jít například o tvrzení, že dárce nebyl v době podpisu schopen platně právně jednat, byl k podpisu donucen nebo smlouva trpěla jinou zásadní vadou. To, že jedno dítě dostalo více než druhé, samo o sobě důvodem ke zrušení darovací smlouvy není.
Při debatách o sourozencích se někdy zapomene na člověka, který dům daruje. Přitom na něj má převod největší praktický dopad. Pokud rodiče chtějí dům dítěti předat, ale zároveň v něm dál bydlet, je rozumné řešit jejich právo písemně a zapsat je do katastru, typicky prostřednictvím služebnosti bydlení či užívání, často označované jako věcné břemeno dožití. Ve smlouvě lze podrobněji nastavit také rozsah užívání domu a podle potřeby další podmínky. Ústní dohoda „samozřejmě tu můžete zůstat až do smrti“ je při převodu nemovitosti za miliony velmi slabá ochrana. Po darování se mohou změnit rodinné vztahy, obdarované dítě může zemřít, dostat se do finančních problémů nebo chtít s nemovitostí dále nakládat.
Přepis nekončí podpisem darovací smlouvy
Darovací smlouva na nemovitost musí mít písemnou podobu a nemovitost v ní musí být správně označena podle údajů katastru. Podpisy na vkladové listině je potřeba úředně ověřit. Poté se podává návrh na vklad do katastru nemovitostí. Teprve zápisem do katastru dítě nemovitost skutečně nabývá. Standardní správní poplatek za návrh na vklad činí 2 000 korun. Při online podání přes příslušnou aplikaci po přihlášení pomocí Identity občana poskytuje katastr v současnosti dvacetiprocentní slevu na správním poplatku. U domu, který má hodnotu několika milionů korun a současně představuje bydlení rodičů na další desítky let, proto není dobré spoléhat na první univerzální vzor smlouvy stažený z internetu. Jedna věta navíc nebo naopak chybějící ustanovení může v budoucnu rozhodovat o mnohem větších částkách než cena profesionálně připravené smlouvy.
Doporučujeme
reklama
Dar od rodičů dítě běžně nedaní
Dobrou zprávou je, že bezúplatný příjem od příbuzného v přímé linii, tedy například dar od rodiče dítěti, je od daně z příjmů osvobozený. Neexistuje už ani samostatná „darovací daň“, jak si ji řada lidí pamatuje z minulosti. Ani daňová stránka ale není jediným důvodem, podle kterého by se mělo rozhodovat mezi darováním za života a ponecháním nemovitosti do budoucího dědictví. Darování je totiž skutečný převod vlastnictví hned teď. Pokud rodiče chtějí mít nad domem až do konce života plnou kontrolu, může pro ně být vhodnější jiné řešení.
