Darování nemovitosti není jen podpis smlouvy. Jedna chyba vás může stát klid i peníze

Darování nemovitosti je právní krok s velkým dopadem. Jakmile se převod zapíše do katastru nemovitostí, vlastníkem už není dárce, ale obdarovaný. A pokud si dárce dopředu neohlídá svá práva, může se velmi rychle dostat do situace, kterou si vůbec nepředstavoval.

Mohlo by se vám líbit

Z industriálního loftu v Kejřově mlýně vznikl domov plný měkkých linií. Nechybí v něm místo pro rodinu, práci i chytré úložné prostory

Smlouvu nestačí jen podepsat

Darovací smlouva musí být písemná a přesně popisovat, kdo komu co daruje. U nemovitostí nestačí napsat „darujeme rodinný dům“. Ve smlouvě musí být nemovitost označená tak, aby odpovídala údajům v katastru. Chyba v parcele, čísle jednotky nebo podílu může znamenat, že katastr návrh na vklad zamítne. Důležité je i to, že vlastnictví nepřechází samotným podpisem smlouvy. Skutečná změna vlastníka nastane až zápisem do katastru nemovitostí. Součástí návrhu na vklad bývá darovací smlouva s úředně ověřenými podpisy smluvních stran. Na papíře to může znít jako formalita. V praxi ale právě špatně sepsaná smlouva patří mezi nejčastější důvody komplikací.

Chcete v domě dál bydlet? Ošetřete si to písemně

Největší riziko darování nastává ve chvíli, kdy dárce nemovitost převede, ale zároveň v ní chce dál bydlet. Typicky rodiče darují dům dětem s tím, že „se přece nějak domluví“. Jenže dobré vztahy nejsou právní záruka. Pokud má dárce v nemovitosti dál žít, vyplatí se zřídit věcné břemeno doživotního užívání. To mu umožní nemovitost nebo její část užívat i po převodu vlastnictví. Ve smlouvě by ale mělo být jasně napsáno, kdo co smí užívat a kdo bude platit běžné náklady, energie, opravy nebo příspěvky do fondu oprav. Bez podobného ujednání se dárce stává odkázaný jen na ochotu obdarovaného. A to je u majetku za miliony slabá pojistka.

Zákaz prodeje může zabránit nepříjemnému překvapení

Další možností ochrany je zákaz zcizení a zatížení. Zní to složitě, ale princip je jednoduchý. Obdarovaný nemůže nemovitost bez souhlasu dárce prodat, darovat dál nebo ji zatížit například zástavním právem, pokud je zákaz platně sjednán a zapsán do katastru nemovitostí. To se hodí hlavně tehdy, když rodiče převádějí dům na dítě, ale chtějí mít jistotu, že nemovitost neskončí hned v prodeji, v zástavě nebo jako součást rizikového podnikání.

Mohlo by se vám líbit

Kaple sv. Markéty ve Žďáru nad Sázavou: Barokní stavba, která místo okázalosti sází na ticho, světlo a respekt k historii

Darování dětem není vždy bez problémů

Převod nemovitosti na děti je běžný, ale ne vždy ideální. Pokud má rodič více potomků a daruje nemovitost jen jednomu z nich, může to později vyvolat spory. Sourozenci mohou mít pocit křivdy, zvlášť pokud se o převodu dozvědí až později. Problém někdy vznikne i u spoluvlastnictví. Darovat každému dítěti polovinu domu zní spravedlivě, ale v praxi to může být začátek dlouhých hádek. Spoluvlastníci se musí domlouvat na opravách, nákladech, prodeji i běžné správě. Pokud mají odlišné představy, může být společné vlastnictví dost náročné. Je proto dobré přemýšlet nejen nad tím, co je spravedlivé dnes, ale i nad tím, jak bude nemovitost fungovat za pět nebo deset let.

Darování nezletilému dítěti se protáhne

Darovat nemovitost nezletilému možné je, ale počítejte s tím, že nejde jen o podpis rodičů. U darování nezletilému je vhodné předem ověřit, zda konkrétní situace nevyžaduje schválení opatrovnickým soudem. Pokud s nemovitostí nejsou spojené dluhy nebo jiné problematické závazky, často jde spíš o formální krok. Přesto může celý proces prodloužit o několik měsíců. U darování nezletilým proto není dobré nechávat věci na poslední chvíli.

Kdy platíte za darovanou nemovitost daň

Darovací daň jako samostatná daň už v Česku neexistuje. To ale neznamená, že je každý dar automaticky bez daní. Dary se dnes řeší v rámci daně z příjmů. U darování v přímé rodinné linii, tedy například mezi rodiči a dětmi nebo prarodiči a vnoučaty, bývá dar od daně osvobozen. Osvobození se vztahuje také na některé další blízké osoby. Pozor ale u darování mimo rodinu, třeba kamarádovi nebo partnerovi, se kterým nesplňujete podmínky společně hospodařící domácnosti. Tam může být hodnota nemovitosti zdanitelným příjmem obdarovaného.

Důležitá je také hranice pěti milionů korun. Pokud obdarovaný získá příjem, který je sice od daně osvobozený, ale přesahuje tuto částku, musí ho oznámit finančnímu úřadu. Nejde o daň, ale o oznamovací povinnost. Její nesplnění se může prodražit.

Mohlo by se vám líbit

Hortenzie můžete jediným střihem připravit o všechny květy. Tohle je nejčastější chyba

Dar jde někdy odvolat, ale nespoléhejte na to

Dárce může dar za určitých okolností odvolat, například pro nevděk nebo v případě nouze. Jenže v praxi to nebývá jednoduché. Nestačí, že se vztahy pokazily nebo že obdarovaný nevolá tak často, jak by měl. U nevděku musí jít o vážné jednání, které zjevně porušuje dobré mravy. A takové věci se často složitě dokazují. Spoléhat na to, že „když bude nejhůř, vezmu si dům zpátky“, je proto dost riskantní. Mnohem lepší je nastavit darovací smlouvu dobře hned na začátku. Tedy promyslet věcné břemeno, zákaz prodeje, placení nákladů i další pravidla.

Kdy se vyplatí právník

U převodu majetku v hodnotě milionů korun není dobrý nápad stáhnout první vzor z internetu a jen do něj doplnit jména. Každá rodinná situace je jiná. Někdo chce v domě dožít, jiný řeší hypotéku, další daruje jen podíl nebo převádí majetek na nezletilé dítě. Advokát může připravit smlouvu tak, aby prošla katastrem a zároveň chránila obě strany. Nejde jen o právnický luxus. Jde o prevenci rodinných sporů, které bývají u nemovitostí velmi bolestivé.

Zdroj: pravnipomoconline.cz, financnisprava.gov.cz, akpytela.cz